Оценка позволяет получить скорректированную ставку арендной платы за квадратный фут, которая используется при расчете потенциального валового дохода от использования имущества путем умножения этой характеристики на площадь объекта имущества в квадратных футах.

Указываются и другие значения, а именно: доходов, уступок по арендной плате, убытков, связанных с простоем помещений и невозможностью сбора арендной платы, административных расходов, налогов на недвижимость, страховки, комиссий за управление, резервов на техническое обслуживание и на текущий ремонт для данного объекта имущества.

Значение чистого дохода от основной деятельности (N01 — Net Operating Income) может быть получено путем вычета суммы всех убытков за простой и расходов из PGI и прибавления сумм других видов доходов. (далее…)

АМЕА отличается от ASA тем, что требует от своих АЕА (Accredited Equipment Appraisers — аккредитованных оценщиков оборудования) работы в фирме, являющейся членом биржи, — Национальной ассоциации дилеров машин и оборудования (MDNA — Machinery Dealers National Association). Это предусматривает участие в покупках, продажах и/или оценке М&Е на протяжении последних трех лет. Они также должны сдать письменный экзамен по этике и представить отчет-образец для установления соответствия требованиям АМЕА и USPAP.

ASA опубликовала следующие определения стоимости M&TS.

Обоснованная рыночная стоимость — рассчитанная сумма в денежном выражении, которая на разумных основаниях ожидается в качестве платы за имущество заинтересованному продавцу от заинтересованного покупателя при равенстве положения сторон, без принуждения к покупке или продаже, а также при условии необходимости информированности обеих сторон относительно релевантных фактов на соответствующую дату.

(далее…)

В оценках, выполняемых в целях представления финансовой отчетности, должна использоваться обоснованная стоимость (fair value). Во многих заключениях по оценке материальных активов описывается соотношение между обоснованной стоимостью и стоимостью действующего предприятия следующим образом.

Исходным принципом оценки, используемым в рамках анализов оценки, которые проводятся с целью представления финансовой отчетности, считается обоснованная стоимость, предусмотренная Положением о стандартах финансового учета № 141 «Обоснованная стоимость» (fair value). (далее…)

Здравый подход Смита простирался на все его идеалы и идеи, на отношение к другим и к самому себе. В одном из своих ранних эссе, «История астрономии», Смит писал, что он «пытается представить все философские учения как плоды работы творческого воображения, стремящегося привести к единству разрозненные и беспорядочные явления природы». Он критиковал себя за то, что слишком во многом соглашается с физикой сэра Исаака Ньютона, «используя язык, выражающий ее связующие принципы… как если бы они были реальными взаимосвязями, которыми пользуется сама Природа, чтобы привести в соответствие различные свои движения». Чтобы по-настоящему осознать, насколько Смит прав, человечеству пришлось ждать прихода Эйншейна.

Адам Смит намеревался опубликовать три «плода творческого воображения»: «Теорию нравственных чувств», «Богатство народов», и третью книгу, посвященную юриспруденции, в частности, такой творчески вымышленной и воображаемой связи, как связь закона и управления (Государством. (далее…)

Сочинения же Адама Смита вовсе не безнадежны. В книге третьей «Богатства народов» есть даадцатистраничный пассаж, посвященный законам о зерне, читать который, честно говоря, непростое испытание. Но под конец внимание заскучавшего не на шутку читателя захватывает то, с каким неожиданным смирением и спокойствием Смит постулирует свой идеал. (далее…)

В кратком отчете излагаются лишь определенные данные, другие же представлены и краткой форме, в него включено описание имущества, его местоположение, характеристика использованных данных и методов а рамках соответствующих подходов к оценке. Как правило, краткий отчет включает не более 60 страниц со всеми сопровождающими его приложениями. Общий отчет по оценке представляет собой полный отчет описательного характера, в котором представлены рассуждения о положениях, в обобщенной форме описанных в кратком отчете по оценке. (далее…)

Изменения, внесенные в версию USPAP 2006 г. и действующие с 1 июля 2006 г., касаются Положения об объеме работ, согласно которому аналитик должен убедиться в том, что объем работ соответствует требованиям, устанавливаемым с учетом предполагаемого использования, и никоим образом не вводит пользователя в заблуждение. Объем работ считается приемлемым, если он не меньше или даже несколько превышает объем работ оценщиков такого же ранга и соответствует всем ожиданиям участников рынка. К последним могут относиться клиенты или иные пользователи отчетов по оценке. USPAP от 2006 г. предусматривают отказ от правила отклонений и использования таких определений, как «ограниченный» или «полный», при описании условий процесса оценки. Это привело к тому, что USPAP превратились из комплекса максимально допустимых к комплексу минимально допустимых стандартов оценки, анализа результатов оценки и консалтинга.

В большинстве случаев на территории Соединенных Штатов оценка стоимости недвижимого имущества должна проводиться оценщиками, деятельность которых лицензирована властями штатов. Если вам необходимо найти квалифицированного специалиста по оценке недвижимости, вы можете обратиться за помощью в профессиональные организации, которые ведут реестры оценщиков. Крупнейшей организацией данного направления, действующей на территории Соединенных Штатов, считается Институт оценки, в который входит 19000 оценщиков, распределенных по 112 регионам.

Институт оценки ведет доступный для машинного поиска реестр оценщиков, сгруппированных по географическому признаку и по отрасли/типу имущества, на оценке которого они специализируются, например недвижимое имущество коммерческого назначения, аэропорты, учреждения здравоохранения или лесные угодья. К числу таких организаций можно также отнести Американское общество оценщиков, Американское общество управляющих хозяйством и оценщиков сельскохозяйственных угодий, Международную ассоциацию оценщиков сервшутов, Национальную ассоциацию независимых оценщиков и Международную ассоциацию мастеров оценки.

Среди самых крупных организаций, занимающихся оценкой стоимости бизнеса за пределами Соединенных Штатов, следует выделить Королевский институт дипломированных сюрвейеров — The Royal Institute of Chartered Syrveyors (RICS), в который входят более 110000 членов из 120 стран Европы, Африки, Ближнего Востока и Азии. (далее…)

Безусловное право собственности на недвижимость, как правило, означает абсолютное владение, не обремененное иными интересами в собственности и подчиняющееся ограничениям, установленным государственными органами налогообложения, правом государства на принудительное отчуждение собственности, правом на осуществление охраны государственного порядка и правом на конфискацию.

Арендованное безусловное право собственности чаще всего означает интересы владения арендодателя при передаче прав на использование и временное владение на условиях аренды другим лицам. Права арендодателя (держателя арендованного безусловного права собственности) и арендованное безусловное право собственности определяются условиями договора, заключаемого в связи с такой арендой.

(далее…)

Рыночная стоимость считается самым распространенным стандартом оценки и определяется как самая вероятная цена, которую получит имущество на конкурентном открытом рынке в условиях, необходимых для осуществления справедливой сделки купли-продажи между продавцом и покупателем, причем обе стороны действуют осознанно и со знанием дела, а цена устанавливается без дополнительного воздействия. Согласно данному определению, продажа осуществляется на указанную дату и переход прав собственности от продавца к покупателю происходит при следующих условиях:

■  покупатель и продавец, как правило, имеют типичную мотивацию к совершению сделки;

■  обе стороны хорошо информированы или получили необходимые консультации и действуют по своему усмотрению с максимальным учетом своих интересов;

■  предусмотрен разумный срок представления объекта на открытом рынке;

В Словаре по оценке недвижимости наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как «наиболее вероятное разумное и законное использование незастроенных территорий и ни благоустроенной недвижимости, которое фактически возможно, соответствующим образом поддерживается, финансово осуществимо и которое ведет к максимальному увеличению стоимости объекта». Выделяют четыре критерия, которые должны гнать удовлетворены для обеспечения наилучшего и наиболее эффективного использования: физическая осуществимость, допустимость с точки зрения закона, финансовая осуществимость и максимальная рентабельность.